TORestate — петербургский бренд, который зарабатывал на «сложной недвижимости»: срочный выкуп квартир, выкуп долей, займы под залог жилья. Параллельно компания приглашала частных инвесторов вкладывать деньги в такие займы под 18–24% годовых. 2 декабря 2024 года Красногвардейский районный суд Петербурга признал бывшего гендиректора ООО «Аргор», работавшего под фирменным наименованием «TOR-estete», виновным в 28 эпизодах мошенничества и назначил ему 12 лет колонии.

Что обещал сайт

Судя по копиям сайта torestate.ru в веб-архиве, проект работал как минимум с 2017 года и представлялся группой компаний: инвестиционное направление TORinvest плюс агентство недвижимости. В шапке значились слова «сложная недвижимость, займы, инвестирование» и офис на площади Карла Фаберже, 8 — в том же здании, которое позже назовёт суд (на сайте указан офис 519, в сообщении суда — 517). Правообладателем сайта в подвале значилось ООО «Объединённые данные» — так называлось агентство недвижимости, входившее, по описанию на сайте, в ту же группу.

На странице «Инвестирование с компанией TOR» (копия мая 2021 года) предлагали три варианта. «Заём до продажи» — от 1,75% в месяц на три–шесть месяцев. «Кредитование под залог недвижимости» — от 1,5% в месяц с ежемесячной выплатой процентов. И «доверительное управление», где специалисты компании сами распределяют деньги по проектам, а ставка доходит до 2% в месяц, то есть 24% годовых. Порог входа — 100 тысяч рублей.

Главным аргументом была надёжность. Каждый инвестор, по словам сайта, становится залогодержателем квартиры или дома: сделку оформляют по закону об ипотеке, на объект накладывается обременение, а сам залог стоит «в разы» больше вложенной суммы. На странице «О компании» отдельно подчёркивалось, что финансовая деятельность ведётся «исключительно на законных основаниях».

Запись в списке Банка России

20 октября 2022 года Банк России внёс в список компаний с выявленными признаками нелегальной деятельности интернет-проект «TORestate СПБ | Займы под залог недвижимости» с пометкой о признаках нелегального кредитора. В карточке указана группа во «ВКонтакте» (vk.com/public185428612), сайт там не назван. Пометка говорит о том, что регулятор увидел выдачу займов без права заниматься этой деятельностью; это вывод надзора, а не решение суда. Запись появилась уже после периода, который потом разбирал суд: по его данным, схема работала до апреля 2022 года.

Запись «TORestate СПБ | Займы под залог недвижимости» в списке Банка России — Карточка в списке компаний с выявленными признаками нелегальной деятельности на сайте Банка России, внесена 20 октября 2022.

Что установил суд

Как сообщила объединённая пресс-служба судов Петербурга, Андрей Петрунькин с 22 декабря 2020 года по 21 апреля 2022 года был генеральным директором ООО «Аргор» (фирменное наименование «TOR-estete», «ТОР-Эстейт»). Под видом риелторского бизнеса он привлекал деньги граждан по договорам займа под проценты не ниже 12% годовых. Договоры заключались с ним лично, а не с компанией: людям объясняли это нежеланием платить налог на прибыль. Обман, по описанию суда, состоял в ложных рассказах о своём материальном благополучии и в умолчании о том, что он собирается объявить себя банкротом.

В обеспечение займов Петрунькин заключал с инвесторами договоры ипотеки на объекты недвижимости. Но эти договоры не регистрировались в ЕГРН, поэтому реальных ограничений на квартиры не возникало — он мог распоряжаться ими и продавать до окончания срока займа. Полученные деньги он не возвращал.

Объединённая пресс-служба судов Санкт-Петербурга: приговор Андрею Петрунькину (ООО «Аргор», «TOR-estete»). Скриншот страницы t.me, 2 декабря 2024.

Суд признал его виновным по частям 2, 3 и 4 статьи 159 УК РФ — всего 28 эпизодов. В сообщении перечислены 27 сумм ущерба, от 166,5 тысячи до 13,9 млн рублей; в сумме это около 74,8 млн рублей. Ещё один эпизод — 1,75 млн рублей, которые он в сентябре 2020 года взял в долг у знакомого и не вернул. Наказание — 12 лет лишения свободы в колонии общего режима. Вступил ли приговор в законную силу, в сообщении не уточняется.

Почему «залог» не защитил

История TORestate хорошо показывает слабое место схем, где инвестору обещают защиту в виде залога. Ипотека начинает работать только после государственной регистрации — до неё фраза «вы залогодержатель» в договоре ничего не ограничивает. Сайт подробно рассказывал про обременение, но, по данным суда, договоры ипотеки так и не попали в реестр.

Перед переводом денег закажите выписку из ЕГРН и после сделки проверьте, что в ней появилась запись об ипотеке в вашу пользу.
Заём лично директору вместо договора с компанией — повод остановиться: взыскивать долг придётся с одного человека, который может оказаться банкротом.
Доходность в разы выше вкладов при «гарантированной безопасности» — типичная приманка; на сайте TORestate ставки доходили до 24% годовых.

Источники

Итог проверки — оценка редакции по открытым данным на дату публикации, а не решение суда и не инвестиционная рекомендация. Представители упомянутых компаний могут прислать документы: мы их изучим и при необходимости обновим текст.

TORestate: «инвестиции в займы под залог» и 12 лет колонии для гендиректора

Что обещал сайт

Запись в списке Банка России

Что установил суд

Почему «залог» не защитил

Источники

Опыт читателей

Сталкивались с TORestate?